SmartAC · Platformă Autorizare Construire România

AERIAL CAD SOLUTIONS

Autorizație de Construire · Autorizație de Demolare · Documentații PUZ/PUD · Specialiști

Actualizat 2026 · Legea 50/1991 + Ord. 839/2009

PROGRES TOTAL

0 / 0 pași

①PRE-AC

②PROIECT

③AVIZE

④DEPUNERE

⑤EXECUȚIE

⑥RECEPȚIE

FAZA 1 · PREGĂTIRE ȘI VERIFICĂRI INIȚIALE

Stabilești situația juridică, urbanistică și topografică a terenului. O pregătire solidă economisește luni de întârzieri.

Verifică situația juridică a terenului (CF)

Obține un extras de Carte Funciară actualizat (valabil 30 zile) de la ANCPI sau online pe epay.ancpi.ro. Verifică proprietarul, suprafața și absența sarcinilor, litigiilor sau interdicțiilor de construire.

ANCPI1–3 zile

Teren fără Carte Funciară deschisă?

Situație frecventă pentru terenuri dobândite înainte de 1996 (titluri de proprietate vechi, contracte notariale neinscrise, succesiuni, retrocedări). Fără CF nu poți obține Certificat de Urbanism — deci nici AC.

Pașii pentru deschiderea CF:
① Geodezul autorizat ANCPI efectuează măsurătorile cadastrale ale parcelei
② Întocmește documentația cadastrală (plan de amplasament și delimitare, memoriu tehnic, fișă imobil)
③ Documentația se depune la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) județean
④ OCPI atribuie număr cadastral și deschide Cartea Funciară — durată: 15–45 zile lucrătoare

Dacă titlul de proprietate nu este înregistrat în niciun registru, poate fi necesară și o transcriere notarială a dreptului de proprietate înainte de deschiderea CF.

Solicită un geodez autorizat ANCPI:

Solicită Certificatul de Urbanism (CU)

CU îți spune ce poți construi (POT, CUT, regim înălțime, retrageri obligatorii) și ce avize sunt necesare. Se depune la Primărie sau Consiliu Județean. Fără CU nu poți demara dosarul de AC.

PRIMĂRIE / CJ5–30 zile lucrătoare

Lista documentelor necesare pentru Certificatul de Urbanism:

①

Cerere tip — formular de la primărie (completat cu datele solicitantului și descrierea intenției de construire)

Se obține gratuit de la ghișeul urbanismului sau de pe site-ul primăriei

②

Copie act de identitate (CI) — sau CUI pentru persoane juridice

Copie simplă, nu legalizată

③

Extras de Carte Funciară actualizat — emis cu max. 30 zile înainte

Obținut de pe epay.ancpi.ro sau de la OCPI județean

④

Plan de situație la scara 1:500 sau 1:1000 — semnat și ștampilat de geodez autorizat ANCPI

Reflectă situația existentă a terenului (construcții existente, vecinătăți, rețele, căi de acces) — fără elemente propuse. Unele primării acceptă în loc PAD (Plan de Amplasament și Delimitare) din documentația de intabulare.

⑤

Plan de încadrare în zonă la scara 1:5000 sau 1:10000 — semnat și ștampilat de geodez autorizat ANCPI

Arată amplasarea terenului în contextul localității. Unele primării acceptă în locul acestuia un extras din planul cadastral eliberat de ANCPI / OCPI.

⑥

Dovada dreptului real OPȚIONAL — titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de superficie, uzufruct sau concesiune

Unele primării nu o solicită la faza CU — verificați la ghișeu. Copie simplă sau conform cu originalul.

⑦

Scurtă descriere a lucrărilor propuse OPȚIONAL

Nu toate primăriile o solicită. Dacă se cere, se poate include în cerere sau ca memoriu separat de max. 1 pagină.

⑧

Dovadă plată taxă CU — calculată funcție de suprafața terenului și scopul declarat

Plată la casieria primăriei sau online; tarife stabilite prin hotărâre de consiliu local

💡

Planul de situație și planul de încadrare sunt piesele care necesită cel mai mult timp. Comandă-le de la un geodez autorizat imediat ce ești sigur că vei demara procesul! Verifică la ghișeul primăriei dacă acceptă PAD sau extras cadastral — economisești un document.

Ridicare topografică — Plan topografic vizat OCPI

Un geodez autorizat ANCPI efectuează ridicarea topografică și întocmește planurile obligatorii atât pentru CU cât și pentru dosarul de AC. Fără aceste planuri nu se poate demara niciun pas.

GEODEZ ANCPIridicare 2–3 zile · avizare OCPI 7–15 zile lucrătoare

— Plan topografic vizat OCPI — semnat digital de geodezul autorizat ANCPI și vizat electronic de OCPI
— Proces Verbal de recepție a documentației la OCPI — emis și semnat digital de OCPI; documentațiile se depun exclusiv electronic, nu mai există semnături și ștampile olografe

Studiu geotehnic

Geotehnistul determină natura solului, nivelul pânzei freatice și capacitatea portantă. Este baza de calcul pentru proiectul de fundații și este obligatoriu în dosarul de AC.

geotehnician5–10 zile

— Foraje + penetrări de teren (minim 3 pentru casă unifamilială)
— Analize de laborator (granulozitate, umiditate, compresibilitate)
— Presiunea convențională de bază (Pconv) și capacitatea portantă
— Recomandări pentru tipul și adâncimea fundației
— Nivelul apei subterane (NHA)
— Risc de tasare, alunecare, lichefiere seismică

Sfat: Comandă studiul imediat după CU, paralel cu proiectarea de arhitectură — inginerul structurist nu poate dimensiona fundațiile fără studiu geotehnic.

FAZA 2 · ELABORAREA PROIECTULUI TEHNIC

Proiectul pentru AC cuprinde mai multe specialități coordonate de arhitect. Toți lucrează cu aceleași date: CU, ridicare topo, studiu geotehnic.

Alege arhitectul proiectant (OAR)

Arhitectul cu drept de semnătură coordonează echipa de specialiști, elaborează piesele de arhitectură și este responsabil de dosarul de AC. Verifică înscrierea în OAR pe oar.ro.

ARHITECT OAR

— Planuri nivel: parter, etaje, mansardă, subsol
— Secțiuni longitudinale și transversale
— Fațade (toate orientările)
— Plan de situație cu amprenta construcției propuse
— Memoriu arhitectură + memorii pe specialități
— Extras Regulament Local de Urbanism
— Deviz estimativ valoare construcție (baza taxei AC)
— Dovada înregistrării proiectului la OAR — obligatorie în dosarul de AC; arhitectul o obține din portalul OAR pe baza proiectului semnat și ștampilat

Proiect structură de rezistență

Inginerul structurist proiectează fundațiile și structura de rezistență pe baza studiului geotehnic și a arhitecturii. Calculele seismice sunt obligatorii conform normativului P100.

ING. STRUCTURIST

⚠️

Proiectul structural trebuie verificat de un verificator atestat MDLPA — cerința A1 (Rezistență mecanică). Fără referatul de verificare, AC nu se poate emite.

Proiecte instalații (IS, IT, IE, IC, IG)

Proiecte separate pentru instalații sanitare, termice, electrice, curenți slabi și gaze naturale. Racordurile la rețelele publice necesită avize suplimentare de la operatorii de rețea.

ING. INSTALAȚII

Verificare proiecte de experți atestați (A1–A6)

Proiectele de arhitectură și structură se verifică de verificatori atestați MDLPA conform Legii 10/1995. Referatele de verificare sunt obligatorii în dosarul de AC.

OBLIGATORIU LEGAL

FAZA 3 · AVIZE ȘI ACORDURI

Lista exactă a avizelor este în CU. Depune toate avizele simultan imediat după CU — unele durează 30–60 de zile.

Aviz Electricitate (Electrica / E.ON / CEZ)

La operatorul de distribuție din zonă, pe baza unui proiect de branșament autorizat ANRE.

OPERATOR DISTRIBUȚIE15–30 zile

Aviz Apă și Canalizare

De la operatorul regional de apă (RAJA, ApaVital etc.) pe baza planului de situație și proiectului IS.

OPERATOR APĂ15–30 zile

Aviz Gaze Naturale — dacă este cazul

De la operatorul sistemului de distribuție (OSD) pe baza studiului de soluție și documentației de branșament.

OSD GAZE15–30 zile

Aviz ISU (Pompieri) — dacă este cazul

Obligatoriu pentru suprafețe > 600 mp, funcțiuni publice sau conform specificației din CU.

ISU JUDEȚEAN30–60 zile

Aviz Protecție Mediu (APM)

Locuințele unifamiliale sunt uzual exceptate. Obligatoriu pentru funcțiuni industriale sau construcții în arii protejate.

APM JUDEȚEAN15–45 zile

Alte avize specifice conform CU

Drumuri, CFR, Aeronautic, Ministerul Culturii (zone protejate), SRI/MApN, Transgaz etc.

CONFORM CU30–90 zile

⚡

Strategie: Nu ai nevoie de proiectul de arhitectură finalizat pentru a depune avizele. Avizele de utilități se eliberează pe baza CU și a planului de situație — depune-le imediat ce ai ambele documente.

FAZA 4 · DEPUNEREA DOSARULUI ȘI EMITEREA AC

Constituie dosarul complet de AC

Adună toate documentele obligatorii conform Legii 50/1991 și Ord. 839/2009. Dosarul incomplet se restituie — verifică de două ori înainte de depunere.

CHECKLIST COMPLET

①

Cerere tip AC — formular primărie, completat cu datele solicitantului, descrierea și valoarea estimată a lucrărilor

②

Copie CI / CUI solicitant

③

Titlu de proprietate — contract, certificat moștenitor, titlu emis de comisia de fond funciar etc.

④

Extras CF actualizat — max. 30 zile de la emitere

epay.ancpi.ro sau OCPI județean

⑤

Certificat de Urbanism — original, în termen de valabilitate

⑥

Plan de situație — sc. 1:500/1:1000, semnat geodez + arhitect

⑦

Plan de încadrare în zonă — sc. 1:5000, semnat geodez autorizat ANCPI

⑧

Piese desenate arhitectură — planuri nivel, secțiuni, fațade, semnate de arhitect OAR

⑨

Memoriu general + memorii tehnice pe specialități

⑩

Proiect structură + referat verificator atestat A1 — semnat și ștampilat

⑪

Studiu geotehnic — original semnat și ștampilat

⑫

Avize și acorduri conform listei din CU — originale sau copii conforme

⑬

Deviz estimativ valoare construcție — semnat de arhitect

⑭

Dovadă plată taxă AC — 0,5% din valoarea devizului

Achită taxa de AC și depune dosarul

Taxa: 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor. Depunere la Primărie (max. 8 niveluri) sau CJ (construcții speciale). Primăria are 30 zile calendaristice să emită AC sau să solicite completări.

0.5% din deviz30 zile calendaristice

Ridică Autorizația de Construire 🎉

AC valabil 24 luni pentru începerea lucrărilor și 36 luni total. Verifică adresa, suprafețele, regimul de înălțime și termenele.

VALABIL 24 LUNI START · 36 LUNI TOTAL

① Înregistrare ISC în 15 zile — online pe isc.gov.ro (taxa: 0,1% din valoarea lucrărilor)
② Afișare AC și proiect la loc vizibil pe șantier
③ Desemnare diriginte de șantier atestat MDLPA
④ Anunță ISC și primăria cu minim 10 zile înainte de începerea lucrărilor

FAZA 5 · EXECUȚIA LUCRĂRILOR

Trei actori cheie monitorizează calitatea: dirigintele de șantier (pentru beneficiar), proiectantul (asistență tehnică) și ISC (control de stat).

Angajează dirigintele de șantier autorizat

Obligatoriu legal. Ține registrul de control, semnează documentele de calitate și dispune oprirea lucrărilor neconforme. Nu poate fi același cu executantul sau proiectantul.

OBLIGATORIU LEGALATESTAT MDLPA

Anunță ISC și primăria — începerea lucrărilor

Cu cel puțin 10 zile înainte de începerea efectivă. Notifică ISC pe isc.gov.ro și depune înștiințarea la primărie. Aceasta declanșează termenele de valabilitate ale AC.

10 ZILE ÎNAINTEISC + PRIMĂRIE

Trasarea construcției de geodez autorizat

Geodezul materializează în teren coordonatele construcției (colțuri, aliniamente, cota ±0.00) conform planului aprobat. Trasarea incorectă față de limitele de proprietate poate duce la litigii sau demolare.

GEODEZ ANCPI1–2 zile

Procese verbale de lucrări ascunse (faze determinante)

La fiecare fază determinantă (armare fundație, cofraj planșee, izolații înglobate) se întocmesc PVLA semnate de diriginte, proiectant și executant. ISC poate fi convocat conform programului de control.

OBLIGATORIU

Monitorizează valabilitatea AC

36 luni total de la emitere. Dacă lucrările nu pot fi finalizate în termen, solicită prelungirea cu cel puțin 15 zile înainte de expirare.

PRIMĂRIE36 LUNI TOTAL

🚨

Modificări față de proiect: Orice modificare semnificativă față de proiectul aprobat necesită aprobare scrisă a proiectantului și, dacă e structurală, nouă autorizație. Modificările neautorizate pot duce la nereceptarea construcției.

FAZA 6 · RECEPȚIA LA TERMINAREA LUCRĂRILOR

Fără recepție nu poți branșa utilități, nu poți obține cod poștal, nu poți înregistra construcția ca finalizată în CF și nu poți vinde legal.

Releveu de intabulare — construcție realizată

Geodezul ANCPI efectuează releveul final al construcției cu dimensiunile și cotele reale. Stă la baza regularizării AC, intabulării în CF și declarării la ANAF.

GEODEZ ANCPI3–7 zile

Regularizarea Autorizației de Construire

Depusă la primărie și la ISC pentru calculul taxei finale AC. Se achită diferența față de taxa inițială sau se recuperează surplusul dacă valoarea reală diferă de devizul estimativ.

De la ISC se obține și Adeverința de finalizare a lucrărilor — document obligatoriu necesar la ședința de recepție pentru constituirea Procesului Verbal de Recepție la Terminarea Lucrărilor.

PRIMĂRIE + ISC5–10 zile

Cartea Tehnică a Construcției

Dirigintele adună PVLA, certificate de conformitate materiale, rapoarte de verificare și teste instalații. Cartea Tehnică însoțește construcția pe toată durata ei de viață.

OBLIGATORIUDIRIGINTE DE ȘANTIER

Recepția la terminarea lucrărilor (RTL) 🎉

Notifică primăria și ISC cu minim 15 zile înainte. Comisia (primărie, ISC, diriginte, proiectant, executant) inspectează și semnează Procesul Verbal de Recepție.

FINALIZARE OFICIALĂ15 ZILE PREAVIZ

Intabulare CF finală + declarare ANAF

Cu PV de recepție și releveul geodezic, intabulezi construcția ca finalizată în CF. În 30 zile de la recepție, declari la ANAF pentru stabilirea impozitului.

ANCPI + ANAF30 ZILE DE LA RECEPȚIE

🏠

La finalul acestei faze construcția ta este complet legalizată, intabulată și declarată fiscal. Poți locui, închiria sau vinde fără nicio restricție juridică.

💬 CE SPUN UTILIZATORII

Testimoniale

Experiențele celor care au folosit SmartAC

Se încarcă...

✍️ ADAUGĂ TESTIMONIAL

Spune-ți experiența

📍 JUDEȚUL TĂU

DIRECTORIE SPECIALIȘTI

Găsești toți specialiștii de care ai nevoie filtrați după județul tău. Acordă rating după fiecare interacție — specialiștii sub 3★ sunt excluși automat din listele active. Maxim 5 specialiști per specializare per județ.

📐GEODEZI AUTORIZAȚI ANCPI

🏛️ARHITECȚI OAR

🏗️INGINERI STRUCTURIȘTI

🔌INGINERI INSTALAȚII

🪨geotehnicieni

✅VERIFICATORI PROIECTE ATESTAȚI

👷DIRIGINȚI DE ȘANTIER ATESTAȚI

🗺️URBANIȘTI ATESTAȚI RUR

PROGRES TOTAL

0 / 0 pași

①PRE-AD

②PROIECT

③DEPUNERE

④EXECUȚIE

⑤FINALIZARE

FAZA 1 · PREGĂTIRE ȘI VERIFICĂRI INIȚIALE

Înainte de orice demers la primărie, verifici situația juridică și tehnică a construcției. O pregătire corectă evită respingeri și costuri inutile.

Extrase CF + verificare proprietate

Extras CF pentru informare — confirmă că ești proprietar legal, că nu există sarcini sau litigii care să blocheze demolarea. Obții online prin MyEterra (ancpi.ro) sau la OCPI.

OCPI / ONLINE1–2 zile

① Extras CF pentru informare — conține date proprietar, suprafață, construcții înscrise, sarcini
② Plan cadastral — schița imobilului și vecinătăților

⚠ Dacă construcția nu este intabulată — trebuie intabulată înainte de demolare pentru a putea fi ulterior radiată din CF.

Certificat de Urbanism (CU) pentru demolare

Se solicită la primărie înainte de depunerea dosarului AD. CU-ul specifică reglementările urbanistice aplicabile și lista avizelor necesare pentru demolare.

PRIMĂRIE30 zile calendaristice

Lista documentelor necesare pentru Certificatul de Urbanism:

①

Cerere tip — formular de la primărie (completat cu datele solicitantului și descrierea intenției de demolare)

Se obține gratuit de la ghișeul urbanismului sau de pe site-ul primăriei

②

Copie act de identitate (CI) — sau CUI pentru persoane juridice

Copie simplă, nu legalizată

③

Extras de Carte Funciară actualizat — emis cu max. 30 zile înainte

Obținut de pe epay.ancpi.ro sau de la OCPI județean

④

Plan de situație la scara 1:500 sau 1:1000 — semnat și ștampilat de geodez autorizat ANCPI

Reflectă situația existentă a terenului (construcții existente, vecinătăți, rețele, căi de acces). Unele primării acceptă în loc PAD (Plan de Amplasament și Delimitare) din documentația de intabulare.

⑤

Plan de încadrare în zonă la scara 1:5000 sau 1:10000 — semnat și ștampilat de geodez autorizat ANCPI

Arată amplasarea terenului în contextul localității. Unele primării acceptă în locul acestuia un extras din planul cadastral eliberat de ANCPI / OCPI.

⑥

Dovada dreptului real OPȚIONAL — titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de superficie, uzufruct sau concesiune

Unele primării nu o solicită la faza CU — verificați la ghișeu. Copie simplă sau conform cu originalul.

⑦

Dovadă plată taxă CU — calculată funcție de suprafața terenului și scopul declarat

Plată la casieria primăriei sau online; tarife stabilite prin hotărâre de consiliu local

💡

Ridicare topografică — plan de situație

Plan topografic vizat OCPI al terenului și construcției existente. Obligatoriu la dosarul AD, arată poziția exactă a construcției față de vecini și limite de proprietate.

GEODEZ ANCPIridicare 1–2 zile · avizare OCPI 7–15 zile lucrătoare

Verificare utilități — deconectare obligatorie

Înainte de demolare, toate utilitățile trebuie deconectate definitiv: gaz, electricitate, apă-canal, telecomunicații. Fiecare furnizor emite adeverință de debranșare.

OBLIGATORIU PRE-DEMOLARE1–3 săptămâni per utilitate

① Distribuitor gaz (Engie, Distrigaz Sud, etc.) — debranșare instalație
② Distribuitor electricitate (Electrica, E.ON, CEZ) — demontare branșament
③ Operator apă-canal (RAJA, Apa Nova, etc.) — sigilare racorduri
④ Furnizori telecomunicații (Telekom, RCS, etc.) — retragere cabluri

✓ Adeverințele de debranșare intră în dosarul AD.

⚠️

Construcțiile din zone protejate, monumente istorice sau situri arheologice necesită avize suplimentare de la Ministerul Culturii. Verifică zona în CU înainte de orice demers.

FAZA 2 · PROIECT TEHNIC DE DEMOLARE

Proiectul tehnic de demolare (PTD) este obligatoriu conform Legii 50/1991. Stabilește metodologia de demolare, ordinea operațiunilor și măsurile de securitate pentru vecini și rețele.

Angajare arhitect coordonator proiect

Arhitectul cu drept de semnătură elaborează sau coordonează Proiectul Tehnic de Demolare. Răspunde de corectitudinea documentației depuse la AD.

ARHITECT OARnecesar pe toată durata

Proiect Tehnic de Demolare (PTD)

Documentație tehnică care descrie construcția existentă, metodologia de demolare (manuală sau mecanizată), fazele de lucru, măsuri de protecție vecini și rețele, gestionarea deșeurilor rezultate.

ARHITECT + STRUCTURIST1–2 săptămâni

Piese scrise:
— Memoriu tehnic general (descriere construcție, sistem structural, stare actuală)
— Program de demolare etapizat
— Măsuri de protecție rețele și vecini
— Plan de gestionare a deșeurilor de construcție (obligatoriu Legea 211/2011)
— Deviz estimativ

Piese desenate:
— Plan de situație cu construcția de demolat marcată
— Planuri de arhitectură (dacă există) sau releveu sumar
— Secțiuni caracteristice

Verificare tehnică proiect (dacă impusă prin CU)

Unele primării sau CU-uri impun verificarea PTD de către un verificator atestat. Verifică cerințele din CU-ul obținut în Faza 1.

CONDIȚIONAT DE CU

Verificarea tehnică este obligatorie pentru demolări în zone cu risc seismic ridicat (zonele A și B seismice), pentru construcții cu regim de înălțime peste P+3, sau când CU-ul o impune explicit.

ℹ️ Întreabă Arhitectul contractat — el coordonează și recomandă verificatorul atestat (A1–A6)

FAZA 3 · DOSAR ȘI OBȚINERE AUTORIZAȚIE DE DEMOLARE

Autorizația de Demolare (AD) se obține de la aceeași primărie care ar emite AC pentru respectivul teren. Termenul legal de emitere este 30 de zile calendaristice.

Avize necesare conform CU

CU-ul specifică avizele obligatorii. Pentru demolare totală sunt de regulă mai puține decât la AC, dar pot include: aviz rețele (dacă există debranșări), aviz ISC (pentru construcții speciale), aviz Cultură (zone protejate).

CONFORM CUvariabil 1–4 săptămâni

① Adeverințe debranșare utilități — gaz, curent, apă, telecomunicații (din Faza 1)
② Aviz Inspectorat în Construcții — pentru construcții cu regim special
③ Aviz Ministerul Culturii — dacă imobilul e în zonă protejată sau sit arheologic
④ Aviz furnizori rețele adiacente — dacă demolarea afectează rețele în proximitate

✓ Spre deosebire de AC, demolarea totală nu necesită de regulă aviz ISU, aviz mediu, sau avize de utilități noi.

Constituire dosar AD și depunere la primărie

Dosarul complet se depune la registratura primăriei (ghișeu sau online, acolo unde e disponibil). Primăria are 30 de zile calendaristice să emită AD sau să solicite completări.

PRIMĂRIE30 zile legale

① Cerere tip pentru AD — formular de la primărie (sau online)
② Certificat de Urbanism — în termen de valabilitate
③ Act de proprietate — copie legalizată sau conform cu originalul
④ Extras CF — nu mai vechi de 30 zile
⑤ Plan de situație — vizat OCPI
⑥ Plan de încadrare în zonă
⑦ Proiect Tehnic de Demolare — 2 exemplare
⑧ Avize conform CU — toate cele solicitate
⑨ Adeverințe debranșare utilități
⑩ Dovada achitării taxei AD — calculată ca % din valoarea construcției
⑪ Dovada înregistrării proiectului la OAR — semnătură arhitect

⚠ Taxa AD = 0,1% din valoarea estimată a lucrărilor de demolare (Legea 50/1991, art. 30)

Obținere Autorizație de Demolare + anunț ISC

După emiterea AD, cu 10 zile înainte de începerea lucrărilor anunți în scris Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) și primăria. AD are valabilitate 12 luni de la emitere.

AD EMISĂANUNȚ ISC — 10 ZILE ÎNAINTE

FAZA 4 · EXECUȚIE LUCRĂRI DE DEMOLARE

Lucrările se execută strict conform PTD și AD. Orice modificare față de proiect trebuie aprobată de arhitect. Dirigintele de șantier supraveghează tot procesul și ține Jurnalul de Șantier.

Angajare diriginte de șantier atestat ISC

Obligatoriu pentru orice demolare autorizată. Dirigintele verifică respectarea PTD, ține Jurnalul de Șantier, semnează PV de faze determinante și răspunde față de ISC.

OBLIGATORIUDIRIGINTE ISC

Angajare executant autorizat + deschidere șantier

Firma de demolare trebuie să fie autorizată CNADNR/ISC pentru astfel de lucrări. Înainte de începere: împrejmuire șantier, panouri informative AD afișat la loc vizibil, protecție vecini.

EXECUTANT AUTORIZATAD AFIȘAT OBLIGATORIU

① Împrejmuire completă a șantierului — protecție trecători
② Panou de identificare — denumire lucrare, număr AD, beneficiar, executant, diriginte, arhitect
③ AD afișat la loc vizibil din stradă
④ Plan de securitate și sănătate în muncă
⑤ Jurnal de șantier — deschis de diriginte, completat zilnic
⑥ Notificare ISC — confirmare că s-a anunțat cu 10 zile înainte

Gestionarea deșeurilor de construcție

Deșeurile din demolare (beton, cărămidă, lemn, metal, materiale periculoase — azbest, vopsele) trebuie colectate selectiv, transportate și eliminate conform Legii 211/2011 și HG 856/2002.

OBLIGATORIU LEGALLegea 211/2011

Materiale inerte (beton, cărămidă, ceramică) — pot fi valorificate sau eliminate la depozite autorizate
Metal — predat la centrele de colectare autorizate (generează venit)
Lemn — recuperat sau eliminat la instalații de tratare
⚠ Azbest — dacă există, demolarea necesită firmă specializată, autorizată de Ministerul Muncii. Cost suplimentar semnificativ.
⚠ Vopsele cu plumb (construcții pre-1970) — tratament special

Executantul trebuie să prezinte la final documente de eliminare/valorificare a tuturor deșeurilor.

🦺

ISC poate face controale inopinate pe șantier. Jurnalul de Șantier trebuie să fie complet și la zi. Oprirea lucrărilor fără motiv legal sau nerespectarea PTD atrage amenzi și sistare AD.

FAZA 5 · FINALIZARE ȘI RADIERE DIN CF

Demolarea nu este finalizată legal până când construcția este radiată din Cartea Funciară și declarată la ANAF. Terenul liber rezultat trebuie reintrodus în circuitul fiscal corect.

Proces Verbal de Recepție la terminarea demolării

La finalizarea lucrărilor, dirigintele, executantul și beneficiarul semnează PV de recepție. Se notifică ISC și primăria. ISC emite Adeverința de finalizare a demolării.

FINALIZARE LUCRĂRIISC + PRIMĂRIE

Ridicare topografică + Radiere construcție din CF

Geodezul autorizat ANCPI efectuează ridicarea topografică a terenului liber și întocmește documentația de actualizare informații — radiere construcție, pe baza AD și a PV de recepție. Rămâne înregistrat doar terenul.

GEODEZ ANCPIridicare 1–2 zile · avizare OCPI 5–15 zile lucrătoare

① PV de recepție la terminarea demolării
② Plan topografic vizat OCPI — teren liber post-demolare
③ Adeverință ISC — finalizare demolare
④ AD — Autorizația de Demolare
⑤ Act proprietate — copie
⑥ Taxă OCPI — achitată

Declarare la ANAF — scoatere din evidența fiscală 🎉

În termen de 30 de zile de la radierea din CF, declari la ANAF (sau la serviciul de taxe locale al primăriei) demolarea construcției. Se recalculează impozitul — plătești doar impozit pe teren.

30 ZILE DE LA RADIERE CFANAF + TAXE LOCALE

✅

După radierea din CF și declararea la ANAF, demolarea este complet legalizată. Terenul liber este curat juridic — poți vinde, construi sau închiria fără restricții legate de construcția demolată.

TIMELINE ESTIMATIVĂ · DEMOLARE TOTALĂ

Pregătire (CF, CU, topo, debranșări)

Săptămânile 1–5

CU și debranșările utilităților sunt de regulă cele mai lungi etape pregătitoare.

Proiect Tehnic de Demolare

Săptămânile 3–5 (paralel)

Poate fi elaborat în paralel cu obținerea CU-ului și avizelor.

Depunere dosar și emitere AD

Săptămânile 5–9

Legal: 30 zile calendaristice. Practic: 2–6 săptămâni funcție de primărie.

Execuție demolare

Săptămânile 10–13 (depinde de construcție)

Casă unifamilială P+1: 1–3 săptămâni. Bloc sau construcție mare: câteva luni.

Radiere CF + declarare ANAF

Săptămânile 13–16

Finalizare legală completă. Teren liber, curat juridic și fiscal.

PROGRES TOTAL

0 / 0 pași

CÂND AI NEVOIE DE PUZ?

PUZ-ul este o documentație de urbanism care modifică sau completează reglementările din PUG (Plan Urbanistic General) pentru o zonă delimitată. Este obligatoriu când proiectul propune derogări de la PUG privind: regim de înălțime, POT, CUT, funcțiuni, retrageri sau când terenul se află într-o zonă fără reglementări urbanistice detaliate.

✓

Teren situat în extravilan

Terenurile situate în extravilan nu au reglementări urbanistice detaliate — un PUZ este obligatoriu pentru a introduce terenul în intravilanul localității și a-l face construibil legal.

✓

Derogare de la PUG — regim înălțime, POT, CUT

Dacă vrei să construiești mai sus, mai dens sau cu o altă funcțiune decât prevede PUG-ul, ai nevoie de PUZ care să modifice acești indicatori urbanistici.

✓

Schimbare funcțiune de zonă

Transformarea unui teren agricol sau industrial în rezidențial, comercial sau mixt necesită PUZ care să reglementeze noua funcțiune.

①INIȚIERE

②ELABORARE

③AVIZARE

④APROBARE

⑤FINALIZARE

FAZA 1 · INIȚIERE ȘI VERIFICĂRI PREALABILE

Înainte de a contracta un urbanist, verifici situația juridică a terenului și obții CU-ul care specifică exact ce documentație este necesară și ce avize trebuie obținute.

Extrase CF + verificare proprietate

Confirmi că ești proprietar sau ai drept de iniţiere a documentaţiei. Extras CF pentru informare — verifici că nu există sarcini, litigii sau interdicții de urbanism pe teren.

OCPI / ONLINE1–2 zile

Certificat de Urbanism pentru PUZ/PUD

CU-ul emis pentru elaborarea documentației de urbanism specifică: tipul documentației cerute (PUZ sau PUD), lista avizelor obligatorii, reglementările din PUG aplicabile și condițiile de studiu.

PRIMĂRIE / CONSILIU JUDEȚEAN30 zile calendaristice

Lista documentelor necesare pentru Certificatul de Urbanism:

①

Cerere tip — formular de la primărie sau consiliu județean

Se obține gratuit de la ghișeul urbanismului sau de pe site-ul instituției emitente

②

Copie act de identitate (CI) — sau CUI pentru persoane juridice

Copie simplă, nu legalizată

③

Extras de Carte Funciară actualizat — emis cu max. 30 zile înainte

Obținut de pe epay.ancpi.ro sau de la OCPI județean

④

Plan de situație la scara 1:500 sau 1:1000 — semnat și ștampilat de geodez autorizat ANCPI

Reflectă situația existentă a terenului și vecinătățile

⑤

Plan de încadrare în zonă la scara 1:5000 sau 1:10000

Arată amplasarea terenului în contextul localității

⑥

Dovada dreptului real OPȚIONAL — titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare

Unele instituții nu o solicită la faza CU — verificați la ghișeu

⑦

Dovadă plată taxă CU

Plată la casieria primăriei sau online; tarife stabilite prin hotărâre de consiliu local

⚠️

Pentru PUZ care acoperă zone mai mari sau care implică derogări semnificative, CU-ul poate fi emis de Consiliul Județean, nu de primărie. Verifică competența înainte de depunere.

Ridicare topografică — plan de situație vizat OCPI

Geodezul autorizat ANCPI efectuează ridicarea topografică a terenului și a zonei studiate. Planul vizat OCPI este obligatoriu atât pentru CU cât și pentru documentația PUZ/PUD.

GEODEZ ANCPIridicare 1–2 zile · avizare OCPI 7–15 zile lucrătoare

💡

CU-ul pentru PUZ/PUD este documentul care dictează tot procesul. Citește-l cu atenție împreună cu urbanistul contractat — lista de avize din CU poate influența semnificativ durata și costul procedurii.

FAZA 2 · ELABORARE DOCUMENTAȚIE

Documentația PUZ/PUD este elaborată de un urbanist atestat RUR (Registrul Urbaniștilor din România). Aceasta cuprinde piese scrise și desenate care reglementează utilizarea terenului și condițiile de construire.

Angajare urbanist atestat RUR

Documentațiile PUZ și PUD pot fi elaborate și semnate exclusiv de urbaniști atestați RUR (Registrul Urbaniștilor din România). Lucrează de regulă împreună cu un arhitect OAR.

URBANIST RURnecesar pe toată durata

🔗

Tabloul Urbaniștilor — RUR

rur.ro/tabloul-urbanistilor — urbaniști atestați, filtrabil pe județ și specialitate

↗ — De regulă birourile de arhitectură au în echipă sau colaborează cu urbaniști RUR
— Urbanistul coordonează și colaborarea cu geodezul pentru planurile topografice necesare

Elaborare PUZ — Piese scrise și desenate

PUZ-ul reglementează o zonă și stabilește indicatorii urbanistici (POT, CUT, Hmax, retrageri, funcțiuni). Zona studiată trebuie să fie mai mare decât terenul inițiatorului — include de regulă vecinătățile relevante.

URBANIST RUR4–12 săptămâni📋 DOAR PENTRU PUZ

Piese scrise PUZ:
— Memoriu general (cadru natural, istoric, situație existentă, propuneri)
— Regulament Local de Urbanism (RLU) — stabilește condițiile de construire pe fiecare zonă funcțională
— Studii de fundamentare (după caz): studiu de circulație, studiu de mediu, studiu peisagistic

Piese desenate PUZ:
— Planșă încadrare în PUG
— Planșă situație existentă (reglementări, circulație, echipare edilitară)
— Planșă reglementări urbanistice — piesa principală
— Planșă proprietate asupra terenurilor
— Planșă obiective de utilitate publică

⚠ PUZ-ul trebuie să cuprindă obligatoriu și zona de protecție față de orice infrastructură tehnică, rețea, curs de apă sau monument din vecinătate.

Elaborare PUD — Piese scrise și desenate

PUD-ul reglementează condițiile de amplasare ale unei construcții individuale față de vecinătăți. Este mai simplu decât PUZ-ul și are o zonă de studiu mai mică — de regulă parcelele adiacente și frontul stradal.

URBANIST RUR / ARHITECT OAR2–6 săptămâni📍 DOAR PENTRU PUD

Piese scrise PUD:
— Memoriu tehnic (descriere teren, construcție propusă, indicatori urbanistici propuși)
— Regulament de construire aferent PUD

Piese desenate PUD:
— Plan de situație — situație existentă
— Plan de situație — reglementări (amplasare construcție, retrageri, accese)
— Profile stradale (dacă există propuneri de lărgire stradă)

Document special — Acordul vecinilor:
⚠ Acordul proprietarilor parcelelor adiacente este obligatoriu pentru PUD și se obține înainte de depunerea la primărie. Fără acordul vecinilor, PUD-ul nu poate fi aprobat.

Consultare publică prealabilă

Legea 350/2001 impune consultarea publică a populației înainte de avizare. Pentru PUZ este obligatorie; pentru PUD — recomandată și solicitată uneori de primărie. Urbanistul organizează etapa de informare și consultare.

📋 OBLIGATORIU PUZ📍 OPȚIONAL PUDmin. 30 zile

Etapa 1 — Informare prealabilă: Anunțuri în presa locală, pe site-ul primăriei și afișaj la teren. Durată: min. 15 zile.

Etapa 2 — Consultare publică: Ședință publică cu cetățenii din zonă, colectare opinii și obiecții. Urbanistul întocmește raportul informării și consultării publice.

Raport consultare: Document care însoțește obligatoriu dosarul de avizare — prezintă cum au fost luate în considerare observațiile populației.

FAZA 3 · AVIZARE

Documentația elaborată se supune avizării instituțiilor menționate în CU. Avizele confirmă că PUZ/PUD-ul respectă reglementările din domeniile respective. Această fază este de regulă cea mai lungă.

Avize de la instituțiile menționate în CU

Fiecare instituție avizatoare analizează documentația din perspectiva domeniului propriu și emite aviz favorabil, aviz favorabil cu condiții sau aviz nefavorabil. Conținutul CU-ului dictează exact ce avize sunt necesare.

CONFORM CU30–60 zile per aviz

Avize frecvente PUZ:
— Ministerul Culturii — dacă zona cuprinde monumente sau situri istorice
— ANPM / APM — Agenția de Protecție a Mediului — studiu de mediu sau punct de vedere
— Ministerul Transporturilor — dacă terenul e adiacent unei căi de comunicație naționale
— Apele Române — dacă există cursuri de apă sau zone inundabile în zonă
— Distribuitori utilități (Enel/E.ON/Distrigaz/Apă) — aviz rețele existente
— Ministerul Apărării / SRI — dacă zona e în perimetru de interes special

Avize frecvente PUD:
— De regulă mai puține — conform CU, în general utilități și uneori mediu
— Acordul vecinilor — document specific PUD, nu aviz instituțional

Aviz Arhitect Șef al județului / municipiului

Documentația PUZ/PUD trece prin analiza Arhitectului Șef care verifică compatibilitatea cu PUG-ul și cu strategia de dezvoltare urbană. Avizul Arhitectului Șef este obligatoriu și precedă votul Consiliului Local.

OBLIGATORIUPRIMĂRIE / CONSILIU JUDEȚEAN30–60 zile

Completare/modificare documentație după avize

Dacă avizele sunt condiționate, urbanistul modifică documentația conform cerințelor și reia avizarea instituțiilor care au impus condiții. Această etapă poate itera de mai multe ori.

DUPĂ CAZvariabil — 2–8 săptămâni per iterație

⏱️

Faza de avizare este imprevizibilă ca durată. Fiecare instituție are propriul termen legal (de regulă 30 de zile) dar în practică poate dura mai mult. Urbanistul experimentat știe cum să urmărească avizele și să accelereze procesul.

FAZA 4 · APROBARE — CONSILIU LOCAL / JUDEȚEAN

PUZ-ul și PUD-ul se aprobă prin Hotărâre de Consiliu Local (sau Consiliu Județean, după caz). Aceasta este etapa finală de decizie politică — Consiliul votează aprobarea documentației.

Constituire dosar complet și depunere la primărie

Cu toate avizele obținute, urbanistul constituie dosarul complet și îl depune la registratura primăriei pentru înscrierea pe ordinea de zi a Consiliului Local.

PRIMĂRIE

① Cerere aprobare PUZ/PUD — semnată de inițiator
② CU — Certificatul de Urbanism în termen de valabilitate
③ Documentație PUZ/PUD — piese scrise + desenate, semnate de urbanist RUR
④ Toate avizele obținute conform CU
⑤ Raport informare și consultare publică — 📋 OBLIGATORIU PUZ
⑥ Acordul vecinilor — 📍 OBLIGATORIU PUD
⑦ Extras CF — actualizat
⑧ Act de proprietate — copie
⑨ Dovada plății taxei de aprobare — conform tarife locale

Analiză în Comisia de Urbanism

Înainte de votul Consiliului Local, documentația este analizată de Comisia de Urbanism și Amenajarea Teritoriului. Comisia formulează un aviz consultativ și poate propune condiții suplimentare.

COMISIA DE URBANISM1–4 săptămâni

Vot Consiliu Local — Hotărâre de Consiliu Local (HCL) 🎉

Consiliul Local votează aprobarea PUZ/PUD-ului prin Hotărâre. HCL-ul aprobat și publicat în Monitorul Oficial local constituie documentul legal care atestă noile reglementări urbanistice. Valabilitate HCL: PUZ — nedeterminat · PUD — 3 ani de la aprobare.

APROBARE FINALĂ📋 PUZ — valabilitate nedeterminată📍 PUD — valabil 3 ani

⚠️

Consiliul Local poate amâna sau respinge documentația chiar dacă toate avizele sunt favorabile. Susținerea politică și comunicarea cu consilierii locali din zonă poate face diferența în etapa de vot.

FAZA 5 · FINALIZARE ȘI UTILIZARE

PUZ/PUD-ul aprobat devine baza legală pentru emiterea Certificatului de Urbanism și ulterior a Autorizației de Construire pentru proiectul propus.

Publicare HCL și intrare în vigoare

Hotărârea de Consiliu Local se publică pe site-ul primăriei și în Monitorul Oficial local. PUZ/PUD-ul intră în vigoare la data publicării. De la această dată poți solicita CU și ulterior AC în baza noilor reglementări.

INTRARE ÎN VIGOAREimediat după publicare HCL

Obținere CU nou în baza PUZ/PUD aprobat

Cu HCL-ul publicat, soliciți un nou Certificat de Urbanism pentru investiția propusă. De această dată CU-ul va reflecta reglementările din PUZ/PUD aprobat — indicatorii urbanistici solicitați, funcțiunile permise și lista de avize pentru AC.

PRIMĂRIE30 zile calendaristice

Continuare cu Ghidul AC — Autorizație de Construire 🏗️

Cu CU-ul nou obținut în baza PUZ/PUD, urmezi procesul standard de autorizare a construcției descris în Ghidul AC. Ai parcurs etapa de urbanism — acum construiești legal pe baza reglementărilor aprobate.

PASUL URMĂTOR

TIMELINE ESTIMATIVĂ

Inițiere (CF, CU, topo)

Săptămânile 1–5

CU-ul este piesa cheie — citit cu atenție de urbanist dictează tot procesul.

Elaborare documentație PUZ / PUD

Săptămânile 4–16

PUZ — 8–12 săptămâni (incl. consultare publică). PUD — 2–6 săptămâni.

Avizare instituții

Săptămânile 10–30

Cea mai imprevizibilă etapă. Fiecare aviz: 30–60 zile. Poate necesita iterații.

Aprobare Consiliu Local

Săptămânile 28–40

Ședințe de consiliu — o dată pe lună. Comisia de urbanism + vot consiliu.

HCL publicat · PUZ/PUD în vigoare

6–18 luni total (PUZ) · 3–8 luni (PUD)

De la această dată poți solicita CU și AC în baza noilor reglementări.

Testimoniale

Spune-ți experiența

Contactează specialist

Înregistrare specialist

Acordă un rating

Accesează Ghidul de care ai nevoie

Contul tău SmartAC

Finalizare comandă

PLATĂ CONFIRMATĂ

Panou Administrator